L’attuale situazione di emergenza dettata dalla dichiarata pandemia Covid-19 (c.d. Coronavirus) ha comportato una serie di interventi normativi, con conseguente impatto sul tessuto socio economico. Tale emergenza ha investito anche la materia delle locazioni, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale, ed il pagamento dei relativi canoni.

Molti, tra l’altro, si interrogano sulla possibilità che i canoni di locazione sono in automatico sospesi, ridotti o addirittura annullati.

Gli unici provvedimenti emanati in materia di locazione li troviamo nel Decreto Cura Italia, D.L. 17.3.2020, n. 18 (scarica qui):

- art. 65, il quale prevede il riconoscimento, per l’anno 2020, di un credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione in favore dei soggetti esercitanti attività d’impresa nell’ambito della quale risulta condotto in locazione un immobile in categoria catastale C/1 (argomento già trattato dal ns. Studio, per maggiori informazioni clicca qui).

- art. 103, co. 6, prevede la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, fino al 30 giugno 2020.

Ciò significa sicuramente che, laddove oggi si è già in presenza di un’ordinanza di ingiunzione al pagamento del canone arretrato e sgombero locali, non si potrà agire per l’esecuzione coattiva del provvedimento tramite intervento dell’ufficiale giudiziario e del fabbro per rientrare nel possesso dell’immobile. La morosità però resta e l’esecuzione forzata è rinviata a luglio 2020.

Il provvedimento, invece, non è rivolto specificatamente a chi finora ha pagato l’affitto regolarmente e salta le mensilità con riferimento ai mesi relativi all’applicazione delle misure restrittive da Covid-19. In caso di morosità dell’inquilino, infatti, il proprietario potrebbe iscrivere a ruolo il giudizio.

Il Decreto Cura-Italia, insomma, prevede la sospensione dei procedimenti giudiziari ma non inibisce la possibilità di instaurare nuovi giudizi.

Ad ogni modo, può sorgere la necessità da parte dei locatari degli immobili ad uso abitativo e/o commerciale, per cause connesse all’emergenza coronavirus, di vedersi riconoscere una sospensione o riduzione del canone di locazione.

Unica possibilità data al conduttore è fare richiamo alla normativa vigente se non addirittura appare consigliabile aprire un dialogo con il proprietario-locatore con l’intento di trovare un accordo che salvaguardi gli interessi di ambedue le parti contrattuali.

Ciò premesso, vi è la possibilità del conduttore di chiedere: A) la rinegoziazione delle condizioni previste dal contratto di locazione, ovvero B) la risoluzione del contratto stesso.

A)    LA RINEGOZIAZIONE CONTRATTUALE

Ai fini di una trattativa, un punto eventualmente a favore del conduttore dell’immobile è dato dall’art. 91, co.1, del Decreto Cura-Italia il quale recita così: “All'articolo 3 del decreto - legge 23 febbraio 2020, n. 6, convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, n. 13, dopo il comma 6, è inserito il seguente: "6-bis. Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutata ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

 L’art. 91, D.L. 17.3.2020, n. 18, è diretto a considerare le conseguenze di un inadempimento qualora le stesse derivino dal “rispetto delle misure di contenimento di cui al decreto L. 17.3.2020 Cura Italia ” precisando che tale situazione “è sempre valutata ai fini dell’esclusione, della responsabilità del debitore e dell’eventuale risarcimento del danno. Si precisa che, si parla solamente di una valutazione.

Relativamente alle locazioni ad uso commerciale, tale articolo potrebbe trovare applicazione con riferimento ai soli esercizi commerciali che hanno subito una sospensione obbligatoria della propria attività in rispetto delle misure adottate per contrastare l’emergenza coronavirus.

Ad ogni modo, sia con riferimento alle locazioni ad uso abitativo che ad uso commerciale, il Conduttore potrebbe avanzare una richiesta di sospensione dei canoni di locazione ovvero rinegoziazione delle condizioni economiche del contratto per sopravvenuta eccessiva onerosità. Si consiglia di inviare tale richiesta al locatore in forma scritta, con raccomandata con ricevuta di ritorno o altri strumenti equiparabili.

 Tra l’altro, la possibilità di rinegoziare il contratto di locazione in essere è riconosciuta anche dall’art. 1467, co. 2, c.c., il quale prevede che qualora si verifichino eventi che rendano eccessivamente oneroso il contratto sottoscritto e sproporzionatamente gravoso l’adempimento in capo ad uno dei contraenti, la parte che riceve la domandata risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto stesso.

Insomma, il locatore ed il conduttore potranno rinegoziare il contratto di locazione, temporaneamente, fino al perdurare della crisi economica, o definitivamente.

In ipotesi di accettazione della proposta di rinegoziazione, avviata da una delle parti, si potrà precisare se procedere con la sottoscrizione di un “Accordo di Riduzione del Canone” anche solo per un periodo determinato, che potrà essere registrato all’Agenzia Delle Entrate con esenzione al pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, come specificato dalla Agenzia delle Entrate con Risoluzione n. 60/E del 28.6.2010 (scarica qui).

E’ facoltà, comunque, del locatore rifiutare la richiesta di sospensione e/o rinegoziazione del contratto di locazione formulata dal conduttore. Quest’ultimo, tuttavia, in caso di ricevimento dell’intimazione di sfratto e richiesta di pagamento dei canoni di locazione relativi al periodo emergenza Covid-19, potrà riferire quale causa dell’inadempimento il rispetto delle norme adottate per contrastare l’emergenza epidemiologica da Coronavirus, ex art. 91 Decreto Cura Italia, sempre valutabile ai fini dell’esclusione della responsabilità del locatario.

B)    LA RISLUZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE.

Per le locazioni adibite ad uso commerciale esperibile è anche il rimedio di cui all’art. 27 comma 8 della legge 392 del 1978, con preavviso di 6 mesi, con cui chiedere la risoluzione del contratto per i gravi motivi estranee alla volontà del conduttore, del tutto imprevedibili e tali da rendere eccessivamente gravosa per il conduttore la prosecuzione del rapporto stesso, tanto da giustificarne il recesso.

Di contro, per le locazioni ad uso abitativo, potrebbe farsi riferimento alle norme del codice civile e nella specie agli art. 1256 e 1467, co. 1, c.c..

L’art. 1256 c.c. disciplina l’ipotesi di estinzione dell’obbligazione per impossibilità (definitiva e/o temporanea) sopravvenuta per causa non imputabile al debitore ex art. 1256 c.c..

In tal caso, ovviamente, il conduttore deve dimostrare l’impossibilità oggettiva della prestazione e che essa non sia dipesa per causa dello stesso e, quindi, l’inadempimento è dovuto per “Causa di forza maggiore”, così escludendo il risarcimento del danno in favore del locatore.

Al momento della cessazione dello stato emergenziale, il locatario-debitore dovrà provvedere a corrispondere quanto non versato.

Ancora, l’art. 1467 , c.1, c.c. prevede la possibilità di domandare la risoluzione del contratto nell’ipotesi in cui la prestazione è divenuta “eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili”. Principale presupposto necessario per la risoluzione contrattuale è, tra l’altro, l’eccessiva onerosità della prestazione di una delle parti tale da determinire un eccessivo squilibrio tra le due prestazioni e che tale scompenso sia dipeso da un vento straordinario ed imprevedibile.

In ultimo, si precisa che, anche nel caso della risoluzione contrattuale potrebbe trovare applicazione l’art. 91 Decreto Cura Italia, con possibilità per il conduttore di vedersi riconosciuta l’esclusione dell’obbligo del preavviso dei 6 mesi ed eventuali inadempimenti e/o riconoscimento di risarcimento danno in favore del locatore.

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